駐車場経営といっても、規模や種類はさまざまです。敷地に砕石を敷いた更地に、区切り用のロープを張っただけの簡易的な月極駐車場から、管理人の常駐するタワーパーキングや駐車場ビルまで。
近年では、時間貸しのコインパーキングも増えてきました。土地を所有しているが、今後どうしていこうかといったところで、駐車場を検討している地主さんもいることでしょう。
アパートやマンションに比べると駐車場の方が始めやすそう、初期費用も少なくて済みそうだといったこともあるでしょう。
ではなぜ、今駐車場が多いのかを簡単に説明していきます。
駐車場経営がなぜ始めやすいのか
更地であるなら税金が丸々かかってしまうので、何かをするまでの間のつなぎとして駐車場を経営することにより、土地にかかる税金を捻出できます。
アパートやマンションと違い、初期費用を抑えて始められることも人気のひとつとなっています。なおかつ、売却や次に何かをするとしても更地なのでやりやすいといった利点もあります。仮に失敗したとしてもダメージは小さく、低リスクであることも理由のひとつでしょう。
では駐車場経営は儲かるのでしょうか。
答えは儲かりませんといってもよいでしょう。全てにおいて儲かる、儲からないというわけではないのですが、一部の繁華街での経営ならともかく、ほとんどの駐車場は利益のために経営しているのではないのです。ではいったい何のために行っているのでしょうか。まずは種類から見ていきましょう。
駐車場の種類
月極
駐車場経営の中では、最もポピュラーなものがこの月極駐車場です。初期投資も内容や規模によりますが、低コストの駐車場から大掛かりなものまで、幅が広いのも特徴です。
こちらは利用者がオーナー(管理者)と月ごとの契約を結び、毎月の賃料を支払うことにおいて利用するものです。駐車スペースを作る際の基準はありますが、できる限り効率よくスペースを確保し、駐車スペースを多く作ります。そして収益を上げるには契約がいくつあるかがカギとなっています。契約が多ければその分の収益が上がります。
コインパーキングのような、ゲートや精算機といった機器を導入しなくてもよいので、比較的低コストで始められます。月極の駐車場の場合の集客は、現地の不動産に利用者の募集をしてもらうのが一般的です。
ただ、何点か注意点もあります。
たとえば、不正駐車による被害は少なくありません。故意によるものではなく、間違えによるものもありますが、あまり多いようですと月極契約をされている方への迷惑となり、せっかくいただいている契約を破棄されることにもつながってしまいます。不正した者への罰則を示した看板や防犯カメラの設置などを検討するとよいでしょう。
コインパーキング
コインパーキングは近年非常に増加しています。その理由は自動車の保有が増えているからです。
若者の「車離れ」と言われてもいますが、一般財団法人自動車検査登録情報協会が出しているデータによると、自動車の検査登録台数が着々と増えているようです。
そのため、当然ですが止める場所も台数に応じて必要となってきます。そういった背景からの需要だと考えられます。月極駐車場であれば、そこに駐車していようが駐車してなかろうが、一定の金額はオーナーさんには入ってきますが、コインパーキングは、月単位の契約ではなく一時貸による入出庫の回転数と、駐車時間毎の単価で収益が増えるというものです。
つまりコインパーキングは、利用者が仕事を終え、次の日まで車を止めておくといった用途というより、何かの用事でそこに訪れる際に、車を一時的に預けておくという利用方法が多いので、繁華街や駅、さらには駐車場の少ない商業施設の近くなどにある土地が向いていると言われています。
駐車場を経営するメリット
実際に駐車場を経営しているオーナーさんの多くは、相続された土地の活用と節税対策で行っている人が大半です。これから始めようと思っている方も同じような気持でいるかもしれません。
税金対策
相続人が単独または複数の場合でも、必ず税金はかかってきますし、昨今では空き家も大きな問題となってきております。相続人が複数人の場合は、換価分割をして財産を売却し、金銭で分けるのもよいでしょう。
しかし、この先にどのような分配、あるいは活用など。今後の方法を模索しているのであれば、立地条件などにもよりますが、古家を解体して月極やコインパーキングを経営することで、ひとまず税金対策をしながらじっくりと今後のことについて考える時間を作れます。
土地活用
土地活用の最も有名なところでいうと、アパート・マンションの経営でしょう。しかし、相続人の背景や立地条件などを考慮すると、駐車場経営というのも選択肢の一つになります。
まず、相続税対策が必要でない人は建物の建築はあまり必要ではないということ。
もう一つは、建物に適していない、もしくは駐車場の需要があると思われる土地。
あとは、オーナーさんがアパートやマンションのような高額なお金を必要とするものではなく、低コストで始めたいといった気持ち。
これらだけでも十分に駐車場経営の理由となります。そして駐車場経営も立派な土地活用のひとつとして挙げられます。
低予算で経営ができる
もちろんそこに土地があることが前提ではありますが、月極駐車場なら、更地にロープを張れば今日から始められるのです(500平方メートル以内)。
もちろんプランニングは大切ですが、初期費用が抑えられるということは失敗してもダメージは少ないし、辞める時も大掛かりにならないで済むのです。
駐車場を経営するデメリット
税制上の優遇措置が少ない
住宅用地に当てはまらないため、土地に対しての固定資産税や都市計画税の軽減がありません。建物を建てていなければ、建てているときより固定資産税は6倍に、都市計画税は3倍にもなります (200平方メートル以内) 。
相続税においても相続税評価も「更地」となり減税はありません。評価減の対象となる「借地割合」や「貸家建付地」、「借家権割合」など、建物を建てていると減税措置があっても、更地には適用されません。
所得税においても、初期費用がかからない場合は減価償却費がかかりませんので、所得税が加算される部分が多くなるので減税という意味ではなしということでしょう。
立地条件に左右されやすい
特にコインパーキングのような繰り返し利用、小刻みな出入りが多いと有利とされる形態は、立地条件に左右されやすくなります。
また、低層の一軒家が立ち並ぶ地域なども駐車場付きの区画が多いため、月極駐車場にしても需要が少ないところもあります。最近の一軒家は駐車スペースが2台分も珍しくありません。
収益が少ない
賃貸ビルやアパート・マンションに比べると、その土地から得ることができる収益率は低いと言えます。場所と収入によっては各種の税金や経費などを差し引くと手残りがないといったケースも少なくはありません。
おわりに
繁華街や駅前などによく見かける駐車場ですが、駐車場単体の収益で得られるお金は少なく、そのほとんどが税金対策といったところでしょう。
それなのにコインパーキングが増えているのは、単に車が増えたからではなく、その土地にはその土地が抱える問題や相続の背景などがあることに他ならないのです。
